EL MERCADO INMOBILIARIO COMIENZA A HACER AGUAS POR LA COSTA

Fuente: invertia.com

Tras casi una década de boom y esplendor en los inmuebles de sol y playa, la sombra del ocaso inmobiliario comienza a extenderse con intensidad por la costa española.

Las inmobiliarias que operan en ese mercado han comenzado a lanzar los primeros S.O.S. por el fuerte estancamiento en la venta de los apartamentos, especialmente aquellos que superan los 200.000 euros, cuya colocación entre compradores empieza a convertirse en una misión casi imposible. Las firmas más innovadoras han comenzado a lanzar rebajas, mientras otros culpan del parón a los escándalos inmobiliarios de Marbella, Mallorca y otros municipios. Los más pesimistas se preguntan si es posible que estemos asistiendo ya en la costa a los primeros embates del tan temido estallido de la burbuja inmobiliaria. Consulta el mapa de precios de la vivienda en toda España

Los expertos no se atreven a llegar tan lejos pero advierten que el cóctel formado por los altos precios alcanzados por los inmuebles de costa en los últimos años, la huida masiva de los extranjeros ante el nacimiento de otros mercados más atractivos y la progresiva subida de tipos puede llegar a ser peligroso. “Muchos inversores dudan ya si les resulta rentable invertir importes tan altos de dinero para disfrutar un mes del inmueble en verano, sobre todo teniendo en cuenta que con las altas valoraciones actuales ya es difícil obtener plusvalías interesantes” apuntaba hace unos días a INVERTIA el propietario de una agencia inmobiliaria situada en la provincia de Málaga.


La base del problema está, como advierte el consejero delegado de la consultora Roan, en los desorbitantes precios que tienen ya los activos del litoral, que hacen imposible encontrar apartamentos por debajo de los 2.000 euros por metro cuadrado. “Las promotoras que sacan viviendas o apartamentos a 1.500 metros cuadrados como precio máximo todavía arrasan, pero claro de eso queda poco y lo normal es que las nuevas promociones superen con creces los 2.200 y hasta los 2.500 euros por metro cuadrado”.

Hace unos días, el responsable del servicio de estudios de BBVA, José Luis Escriva, ponía el dedo sobre la llaga y se atrevía incluso a presagiar caídas durante este año 2007 en el valor de las viviendas en algunas ciudades de costa. En concreto, preguntado sobre si había constatado problemas de calado en la comercialización de inmuebles en las zonas de playa admitió que algunas ciudades de mar sufrirían un parón significativo que podría acarrear incluso destacadas bajadas en los precios en este y en próximos ejercicios.

Huida de inversores extranjeros y españoles

La consultora RR Acuña & Asociados cifra el alargamiento actual en los plazos de ventas de inmuebles en “casi tres años” y estima que empeorará aún más en 2007. La situación se está viendo además agravada por la marcha acelerada del sector de compradores institucionales de viviendas, entre ellos grandes grupos financieros, que en los últimos años se habían posicionado fuertemente en la costa con la compra de complejos de apartamentos y que ahora, sin embargo, han decidido cerrar el grifo. “Desde hace dos años asistimos a un abandona progresivo de los grupos institucionales, que antes buscaban continuamente inmuebles y ahora ven el mercado agotado y temen cerrar operaciones difíciles de rentabilizar” explica a esta web financiera el responsable de un gran banco que prefiere no facilitar su identidad.

Y no solo los inversores institucionales están dando la espalda al mercado español. Según admiten numerosos expertos, los inversores particulares europeos y, en menor medida los españoles, miran cada vez con más interés hacia otras plazas turísticas emergentes, con precios más asequibles y unos niveles de seguridad política y económica aceptables. Es el caso de países como Marruecos, Croacia, Turquía y Chipre.

“En esos nuevos mercados mediterráneos, además de precios mucho más bajos, los compradores encuentran cada vez mejores equipamientos, una buena estabilidad política y más exotismo, con lo cual no se lo piensan dos veces” sostiene José Luis Marcos, de Roan Inmobiliaria.

Los responsables de Asprima, en cambio, no coinciden con este planteamiento y aseguran que estos nuevos destinos turísticos europeos no compiten con la costa española ya que no cuentan con el mismo nivel de infraestructuras y porque tampoco ofrecen los mismos niveles de seguridad y calidad que España.

Sin embargo, los datos sobre la huida de inversores extranjeros hablan por sí solas. Según el Banco de España, la inversión extranjera en bienes inmuebles en España se situó en 4.002 millones de euros hasta octubre de 2006, lo que supone un descenso del 12,1% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior, cuando alcanzó los 4.555 millones de euros. En cambio, el gasto de los españoles en la compra de inmuebles en el extranjero casi se duplicó, y pasó de 997 millones de euros en 2005 a 1.822 millones el pasado año.

En concreto, mientras que en 2003 la tasa interanual de la inversión extranjera en inmuebles creció un 17,2% y representó el 0,90% del PIB, un año más tarde la tasa fue negativa en un 6% y el ratio sobre el PIB fue tan sólo el 0,79%.

Pero fue en 2005 cuando la inversión extranjera en inmuebles tuvo el descenso más acusado, con una caída del 16,7% y un porcentaje respecto al PIB del 0,61%. Mientras que la inversión extranjera en inmuebles ascendió en 2003 a 7.072 millones de euros, un año más tarde fue de 6.650 millones y dos años más tarde, en 2005, de 5.538 millones de euros. En claro contraste con estos datos se comportan las inversiones efectuadas por los españoles en inmuebles en el exterior.

Sólo en septiembre, la inversión española en viviendas en el extranjero ascendió a 183 millones de euros, el 22,82% más. La inversión española en inmuebles en el extranjero ha crecido de manera exponencial en los últimos años, al pasar de 385 millones de euros en 2003, a 812 millones en 2004, y a 1.525 millones en 2005.

Además del surgimiento de mercados alternativos y las nuevas alternativas geográficas, desde la patronal Asprima se apunta otro elemento que está limitando la inversión en la costa, como son las nuevas normativas de protección medioambiental y leyes de costa, que han provocado ciertos limites.

Rebajas y regalos encubiertos

Algunas promotoras han sabido ya ver las orejas al lobo y han comenzado a actuar. La firma Foro Consultores ha detectado un fenómeno que cada vez se extiende más entre los promotores del litoral y consiste en ofrecer a los clientes “regalos” que enmascaran bajadas encubiertas de precio en el inmueble de entre 3.000 y 6.000 euros. Entre estos regalos se incluyen el entregar equipadas zonas que tradicionalmente se daban vacías como el garaje, zonas de juegos o el jardín, y que sirven de gancho para atraer a un mayor número de clientes.

Otras inmobiliarias se han inventado rebajas y promociones. Es el caso de la cadena estadounidense Re/max, de gran implantación en todo el territorio español y de la inmobiliaria andaluza Aifos, una de las líderes en la comercialización de segunda residencia en nuestro país.

Dichas rebajas, que han utilizado como referencia el mes de enero, por ser el utilizado tradicionalmente por el comercio minorista, permiten descuentos de entre el 4 y el 6% de media y pueden llegar a alcanzar el 26% en algunas viviendas de lujo.

El propio presidente de Re/max, Javier Sierra, reconocía a INVERTIA hace unas semanas que estas rebajas llegan en momentos en los que comienzan a endurecerce las condiciones del mercado, especialmente en la segunda residencia de costa, y augura que se extenderá al sector en los próximos años.

En definitiva, según José Manuel Galindo, secretario general de esta asociación que agrupa a los promotores inmobiliarios, la costa española tendrá que acostumbrarse a incorporar más valor añadido y servicios de distinta índole, como campos de golf, zonas de ocio, etc si no quiere ir cediendo posiciones en el ránking mundial de sol y playa.