Las cajas lo pueden pasar muy mal por el derrumbe inmobiliario

Fuente: cotizalia

Las Cajas de Ahorros lo pueden pasar muy mal si se confirma lo que muchos vienen advirtiendo desde hace tiempo: el inmobiliario no se sostiene, se avecina una crisis y ay de aquellos que no hayan acumulado grano para el invierno que acecha al ladrillo. En este particular cuento de la cigarra y la hormiga, las cajas parecen, despreocupadas, aceptar el primer rol. Ojalá me equivoque.

Pongámonos en situación: a las seculares advertencias de The Economist -cuyos peores vaticinios, por cierto, se han cumplido en Australia y en menor medida en Reino Unido-, se han añadido numerosas voces de cautela en los últimos meses tanto desde el ámbito público como privado de la economía. Por destacar una, Deutsche Bank señalaba recientemente en un informe que los precios de la vivienda podrían caer, en términos nominales, entre un 10% y un 15% en 2007-2008 para luego estancarse hasta 2012.

Si ajustamos dichos precios por la inflación, la caída, en términos reales, podía ser superior al 25% en apenas 5 años. Adicionalmente, realizaba una encuesta entre 7.000 de sus clientes, todos ellos ligados de una forma u otra al mundo de las inversiones, y más del 80% reconocían que, en su opinión, había una burbuja inmobiliaria en España.

Las cajas están ligadas al mercado inmobiliario, fundamentalmente, por tres vías: la concesión de hipotecas, los préstamos al promotor y la participación en el capital de empresas inmobiliarias. Tanto cotizadas como no cotizadas. Las dos primeras son propias de la actividad financiera-bancaria tradicional y, en principio, no debería plantearse como una objeción a su desarrollo. De hecho, las Cajas han ganado cuota de mercado respecto a los bancos en los últimos 18 meses.

Se trata más bien de una cuestión de timing. Las Cajas se han lanzado agresivamente a este mercado cuando se aproxima el final del ciclo, la carga hipotecaria de los hogares es el doble que en 2001 y nos encontramos con un ciclo alcista de tipos de interés. Préstamos promotor al 110% del valor del suelo se despachan alegremente como quien despacha palomitas y se gana cuota de mercado por la vía del plazo (mayor), del margen (menor) y de las garantías (menores también).

Se trata de un juego peligroso en el entorno actual. Si se cumple el escenario que apuntaba Deutsche Bank, y más recientemente Ahorro Corporación, perteneciente a las mismas Cajas, habrá que ver en qué se queda el valor de las garantías y, sobre todo, qué salida final tienen.

Por otra parte, está la participación de las Cajas de Ahorros en el capital de sociedades inmobiliarias. Poco que objetar respecto a las cotizadas cuya liquidez bursátil permitiría, en la mayoría de los casos, deshacer limpia y rápidamente la inversión. El problema viene cuando se entra en el capital de empresas no cotizadas cuyos NAVs (valor actual neto de los inmuebles) parecen de ciencia ficción, sus niveles de endeudamiento son estratosféricos y sus proyectos alcanzan niveles faraónicos bajo la excusa de que hay vivienda libre y protegida para todos.

En este apartado, las cajas han sido especialmente activas y deberían revisar sus políticas de inversión si no quieren encontrarse con un problema serio de verdad. Cuando a una inmobiliaria le resulta más barato comprar una empresa que tenga suelo que el suelo directamente, y hay muchas que están en ese proceso: cuidadín, porque se avecina tormenta.

Las Cajas nacieron como instituciones sociales, de ahí el apellido de Montes de Piedad de muchas de ellas. No es una obra social dar liquidez y contrapartida a un mercado que parece agotarse. Deben andarse con cuidado.